Ev Sahibi Olmak Zorlaşıyor: İlk Ev Alıcılarının Yaşı Rekor Seviyede
Pandemi Dönemi Avantajı Kayboldu, Ev Sahibi Olmak Zorlaştı
Koronavirüs pandemisi sırasında düşük faiz oranları sayesinde milyonlarca Amerikalı ev sahibi olma fırsatı yakaladı. Ancak faiz oranları ve ev fiyatları yükselişe geçince, gelirler ise göreceli olarak aynı kalmaya devam ettikçe, “Amerikan rüyası” hiç olmadığı kadar uzağa taşındı. Ulusal Emlakçılar Derneği’ne (National Association of Realtors) göre, ilk kez ev alacakların ortalama yaşı rekor bir seviyeye, 40’a yükseldi.
Emlak piyasasında uygun fiyatlı konut eksikliğinin gerçek dünya sonuçlarını vurgulayan bu durum, NAR’ın kıdemli ekonomist yardımcısı ve araştırma başkan yardımcısı Jessica Lautz tarafından yapılan açıklamada belirtildi. 2007’deki Büyük Ekonomik Kriz’den önceye kıyasla, ilk kez ev alacakların piyasada temsil ettiği oran %50 oranında azaldı.
Ev Sahipliğini Mümkün Kılan Faktörler Neler?
Konut uygunluğunda bir iyileşme olabileceğine dair kısa süreli umutlar olsa da, örneğin 2023’te %8’den düşen faiz oranları, uzmanlar genel olarak ev sahipliğinin yakın zamanda daha uygun hale gelmesinin pek olası olmadığını belirtiyor. Realtor.com’un Fortune dergisi ile paylaştığı verilere göre, en azından üç şeyin gerçekleşmesi gerekiyor:
- Mortgage faiz oranlarının %2,65’e düşmesi
- Ortalama hane gelirinin %56 artması
- Ev fiyatlarının %35 azalması
Realtor.com’un kıdemli ekonomik araştırma analisti Hannah Jones, mortgage hesaplamaları için %10’luk bir peşinat varsayımının, son verilerden elde edilen ortalama hane gelirini yansıttığını ve ev fiyatlarının Ulusal Emlakçılar Derneği’nin mevcut ev satış fiyatlarına dayandığını, mortgage oranlarının ise Freddie Mac’ten alındığını belirtti.
Mevcut mortgage faiz oranı yaklaşık %6,15, bu da oranların 2,65’e ulaşması için birkaç yüzdelik puan düşmesi gerektiği anlamına geliyor. Aynı zamanda ortalama hane gelirinin 132.171 ABD doları olması gerekiyor, ancak şu anda yalnızca 84.763 ABD doları. Ev fiyatlarının 418.000 ABD dolarından 273.000 ABD dolarına düşmesi gerekiyor, gelir, mortgage oranları ve gelir payı sabit kaldığı varsayılarak Jones tarafından ifade edildi.
Uzmanların Değerlendirmesi: Bu Senaryolar Gerçekçi Değil
A&D Mortgage CEO’su Max Slyusarchuk, 2020-2021 yıllarındaki %3’ün altındaki mortgage oranlarına yol açan koşulların “dünya çapında, bir ömürlük (umalım) bir pandemi” olduğunu belirtti. Ayrıca, ortalama maaşlarda %50’den fazla bir artışın son olarak II. Dünya Savaşı’ndan sonra görüldüğünü ve bunun gerçekleşmesinin iki buçuktan fazla yıl sürdüğünü ifade etti.
Villa CEO’su Sean Roberts ise iş gücü piyasasının yumuşak olduğunu ve iş ve ücret artışının kısa ve orta vadede değişmesinin pek olası olmadığını söyledi. Mortgage oranlarının mevcut seviyelerinden önemli ölçüde daha düşük olması için büyük bir ekonomik şok gerektiğini de belirtti.
Konut Piyasasında Trendler ve Beklentiler
Mortgage piyasasının daha disiplinli ve düzenlenmiş olması, çoğu ev sahibinin evlerinde daha fazla özsermayeye sahip olması, hiç mortgage’ları olmayan çok sayıda evin bulunması ve birçok borçlunun düşük mortgage ödemeleriyle sabitlenmesi gibi faktörler, mortgage oranlarının önemli ölçüde düşmesini zorlaştırıyor. Şu anda mortgage’ları olmayan 30 milyondan fazla ev sahibi bulunuyor ve mortgage ödemesi olmayan ev sahiplerinin oranı 2023’te %40’a yükseldi, bu da 2010’daki %33’ten bir artış gösterdi. Bu durum, doğrudan ev sahipliği ve muhafazakar borçlanma eğilimine işaret ediyor.
Goldman Sachs’ın Temmuz ayındaki notunda da belirtildiği gibi, gelir artışının hızla ivme kazanmadığı, mortgage oranlarının önemli ölçüde düşmediği veya ev fiyatlarının önemli ölçüde düşmediği sürece konut piyasasının göreli olarak yerinde kalması bekleniyor. Realtor.com, mortgage oranlarında %0,3’lük bir düşüş, ev fiyatlarında %2,2’lik bir yıl bazında artış ve maaş artışında ise %3,4’lük bir artış öngörüyor.
Roberts, “Piyasada önemli bir ilerleme kaydedilmeden önce gelir artışının hızlanmasını, mortgage oranlarının önemli ölçüde düşmesini veya ev fiyatlarının düşmesini görmedik sürece konut piyasasının nispeten yerinde kalmasını bekliyoruz” dedi.
