Yatırımcı Yasağı Konut Fiyatlarını Düşürmeyebilir, Uzmanlar Uyardı
Yasa Tasarısı Ne İçeriyor?
ABD Başkanı Donald Trump ve Senato Demokratları, ilk kez tek ailelik konutların kurumsal yatırımcılar tarafından satın alınmasını yasaklayan bir konuda ortak bir noktada buluştu. Ancak bu durum, her iki tarafın da düşündüğü gibi konut uygun fiyat sorununa kesin çözüm olmayabilir. Senato, Perşembe günü 89-10 oy oranıyla, konutları daha erişilebilir hale getirmeyi amaçlayan çeşitli önlemleri içeren bir yasa tasarısını kabul etti. Bu tasarı, en az 350 konut sahibi olan yatırımcıların yeni konut satın almasını yasaklıyor.
Konut Piyasındaki Durum
ABD konut piyasası şu anda 4,7 milyon birimlik bir açığı yaşıyor. Bu durum, Zillow verilerine göre tüm zamanların en yüksek seviyesini gösteriyor. İlk kez ev satın alan kişilerin ortalama yaşı ise 40’a yükseldi. Uygun fiyat sorununun gerçekliği kabul ediliyor olsa da, ekonomistler her iki önerinin de konut sahipliğinin önündeki temel engelleri aşamayabileceğini ve hatta amaçlanan düşük gelirli Amerikalılar için ters etki yaratabileceğini belirtiyor.
Uzmanların Değerlendirmesi
Kiralık konut ekonomisti Jay Parsons, Fortune dergisine yaptığı açıklamada, “İnsanlar, ‘Bu sorun buydu ve şimdi çözümü sağlayan bu kolay düğmeye basabilirim’ diyebilecekleri bir günah keçisi bulmak istiyorlar. Bu duygusal olarak tatmin edici bir cevap olsa da gerçek bir çözüm değil.” şeklinde konuştu. Parsons, tek ailelik kiralık pazarın yalnızca %3’ünü oluşturan büyük kurumsal yatırımcıları hedeflemenin, düşük gelirli Amerikalılar için uygun fiyatliliği artırma konusunda etkili olmayabileceğini ve milyonlarca kişinin barınma imkanından mahrum kalmasına yol açabileceğini vurguladı.
Neden Kurumsal Yatırımcılar Eleştiriliyor?
Parsons, “Bu evlerde yaşayan gerçek insanlar, gerçek aileler var. Ev sahipleri olsalardı, yatırımcıların bu evleri sahip olmadığı için ev sahibi olamadıkları varsayımı ve anlatısı var. Gerçek şu ki çoğu bunların ev sahibi olamayacak durumda.” dedi. Ev sahipliğinin “kutsal bir inek” olduğu düşünülse de, Ulusal Emlakçılar Derneği’nin verilerine göre son on yılda tek ailelik kiralık konutlardan daha az sayıda bulunuyor ve 2014’ten beri tek ailelik evlerin kiralanma oranı kademeli olarak azalıyor.
Alternatif Bakış Açısı
The Amherst Group CEO’su Sean Dobson, genç nesillerin hangi varlıkların en değerli olduğunu yeniden değerlendirdiğini ve ev sahipliğinin kutsal bir inek olduğu varsayımına meydan okuduğunu belirtiyor. Ev sahiplerinin işlem ücretlerinden %9’a kadar değer kaybı yaşayabileceğini ve konut fiyatlarının artmasıyla birlikte mortgage’ların değerini azalttığını ifade etti. Dobson, gençlerin özgürlüğe, tasarrufa, kişisel seçime ve iş-yaşam dengesine öncelik verdiklerini savunuyor.
Veriler Neler Gösteriyor?
Amherst’in yaptığı araştırmalara göre, 200.000’den fazla kişinin kiracısı bulunurken, mevcut kredi ve gelir standartlarına göre %71’i mortgage için uygun değil. Kiracıların %85’i bugün yaşadıkları evleri satın alamıyor. Ortalama tek ailelik kiracının FICO skoru 650 ve hane halkı geliri 88.000 dolar iken, ortalama tek ailelik ev sahibi ise 730 FICO skoruna ve 150.000 dolardan fazla bir gelire sahip.
Kiralık Konutların Önemi
Parsons, kurumsal yatırımcıların kiralık konutlara erişimi sağlamak için önemli bir rol oynadığını belirtiyor. Ayrıca mortgage gecikme oranlarının artan işsizlik ve yüksek ev fiyatları nedeniyle son yıllarda düşük gelirli Amerikalılar arasında arttığına dikkat çekiyor.
Yasa Tasarısının Potansiyel Etkileri
Ulusal Kiralık Evler Konseyi, yatırımcıların yasaklanmasının kiralık konut arzını azaltacağını, yeni ünitelerin gelişimini yavaşlatacağını ve bir milyondan fazla kişiyi evlerinden yerinden edeceği konusunda uyarıda bulundu. Konseyin üyeleri arasında Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent ve Tricon Residential gibi büyük tek ailelik kiralık sahipleri bulunuyor.
Çözüm Yolları
Urban Institute Enstitüsü üyesi Laurie Goodman, ABD’de her türden uygun fiyatlı ve kaliteli konut sıkıntısı olduğu konusunda uyarıda bulundu. Goodman, imar yasaları ile yüksek arazi, işgücü ve malzeme maliyetlerinin de bu soruna katkıda bulunduğunu belirtti.
